Muss ich alles auf einmal machen?

Nein. Der Sanierungsfahrplan ist auf Etappen über bis zu 15 Jahre angelegt; jede Etappe wird einzeln gefördert. Sinnvoll ist, zusammengehörige Maßnahmen zu bündeln — Fassade mit Fenstern, Dach mit Dämmung.

Was ist mit Photovoltaik?

PV gehört in die Planung, wird aber nicht über BEG gefördert — sie profitiert von 0 % Mehrwertsteuer, EEG-Vergütung und teils kommunalen Zuschüssen (Oberursel bis 2.000 €, Kronberg 200 €/kWp). Die Anlage wird auf die spätere Wärmepumpe dimensioniert.

Wie finde ich gute Handwerker?

Mit einem Leistungsverzeichnis aus der Planung, das vergleichbare Angebote ermöglicht. Wir schreiben aus, prüfen Angebote auf Förderkonformität und begleiten die Ausführung — das ist die Baubegleitung.

Energetische Sanierung: Reihenfolge, Kosten, Amortisation

Die richtige Reihenfolge spart doppelt — beim Bauen und bei der Förderung. Kosten und Wirkung der fünf wichtigsten Maßnahmen für Häuser der 50er bis 90er.

Von Ümit Uzun, Architekt und Energieberater. Stand 8. Oktober 2026, Lesezeit 9 Min.

Das Prinzip: Hülle vor Technik, günstig vor teuer

Jede Heizung wird auf den Wärmebedarf des Hauses ausgelegt. Wer erst die Wärmepumpe kauft und dann dämmt, hat eine zu große, zu teure Anlage, die im Teillastbetrieb taktet. Wer erst dämmt, braucht danach eine kleinere Anlage — und die läuft mit niedrigerer Vorlauftemperatur effizienter. Deshalb: Hülle vor Technik. Und innerhalb der Hülle: erst die Maßnahmen mit dem besten Verhältnis von Kosten zu Wirkung. Ob Ihr Haus schon heute für eine Wärmepumpe taugt, zeigt der Heizkörper-Test im Ratgeber Wärmepumpe im Altbau.

Die Ausnahme ist die defekte Heizung. Dann muss die Technik zuerst — aber ausgelegt auf den Zustand nach der Hüllsanierung, die im Sanierungsfahrplan bereits feststeht.

Die fünf Maßnahmen — Kosten, Wirkung, Förderung

Richtwerte für ein freistehendes Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche, Baujahr 1965 bis 1985, im Rhein-Main-Gebiet (Stand 2026). Die Förderung: BAFA-Grundförderung 15 % auf die Hülle, mit Sanierungsfahrplan 5 % Bonus auf den Anteil über 30.000 €; KfW bis 70 % beim Heizungstausch.

Oberste Geschossdecke dämmen (wenn Dachboden ungenutzt): 4.000 – 8.000 €, Einsparung 8 – 12 % der Heizwärme. Beste Kosten-Wirkung überhaupt, oft in Eigenleistung möglich. Förderfähig bei U ≤ 0,14.
Kellerdecke dämmen: 5.000 – 10.000 €, Einsparung 5 – 8 %, warme Füße im Erdgeschoss. Förderfähig bei U ≤ 0,25.
Fenster und Haustür: 15.000 – 30.000 € für 15 Fenster in Dreifachverglasung, Einsparung 10 – 15 %. Förderfähig bei Uw ≤ 0,95 — und nur sinnvoll zusammen mit oder nach der Fassadendämmung (Taupunkt!).
Dach dämmen (Zwischen-/Aufsparren, bei Neueindeckung): 25.000 – 50.000 €, Einsparung 15 – 20 %. Förderfähig bei U ≤ 0,14. Wenn ohnehin neu gedeckt wird, ist die Dämmung der kleinere Posten.
Fassade dämmen (WDVS 16 cm): 32.000 – 47.000 €, Einsparung 25 – 30 %. Förderfähig bei U ≤ 0,20. Die Maßnahme mit der größten Wirkung — und der, die die Wärmepumpe wirtschaftlich macht.
Wärmepumpe statt Öl/Gas: 25.000 – 40.000 € inklusive Hydraulik, Einsparung bei den Energiekosten 30 – 50 % gegenüber Gas bei sanierter Hülle. KfW bis 70 % auf 28.000 € (Anträge bis 31.01.2027), also bis 19.600 € Zuschuss, bei geringem Einkommen bis 80 %.

Ein Rechenbeispiel: Reihenhaus, Baujahr 1973

Ein Reihenmittelhaus in Frankfurt-Nieder-Eschbach, 130 m², Gasheizung von 2004, Fenster von 1995, ungedämmt. Heizkosten 2.400 € im Jahr. Sanierungsfahrplan: oberste Geschossdecke und Kellerdecke im ersten Jahr (9.000 €, Förderung 1.350 €), Fassade vorn und hinten plus Fenster im zweiten Jahr (40.000 €, mit iSFP 6.500 € Förderung), Wärmepumpe im dritten Jahr (28.000 €, nach den Sätzen von heute mit Klimageschwindigkeitsbonus 46 % = 12.880 € Förderung). Gesamt 77.000 € Investition, 20.730 € Zuschuss, 56.270 € Eigenanteil. Weil der Klimageschwindigkeitsbonus ab Februar 2027 alle sechs Monate um 4 Punkte sinkt, rechnen wir in solchen Fällen auch die Variante mit vorgezogener Heizung durch. Heizkosten danach etwa 900 € — Ersparnis 1.500 € im Jahr, mehr bei steigenden Gaspreisen und CO₂-Abgabe. Dazu die Wertsteigerung von Effizienzklasse F auf B.

Über drei Jahre verteilt nutzt der Fahrplan die Kostendeckel je Kalenderjahr aus — das ist Planung, nicht Zufall.

Amortisation ehrlich gerechnet

Rein über die Heizkostenersparnis amortisieren sich Dämmung von Geschossdecke und Kellerdecke in 5 bis 8 Jahren, die Wärmepumpe mit Förderung in 8 bis 12 Jahren, Fassade und Fenster in 15 bis 25 Jahren. Das klingt lang — ist aber die falsche Rechnung. Fassade, Dach und Fenster werden ohnehin irgendwann fällig (Putz, Eindeckung, Dichtungen); die Mehrkosten für die Dämmung gegenüber der reinen Instandsetzung amortisieren sich in 6 bis 10 Jahren. Dazu kommen Wertzuwachs, Behaglichkeit und die Unabhängigkeit von Gaspreis und CO₂-Abgabe, die bis 2027 in den Emissionshandel übergeht.

Die häufigsten Fehler bei der Reihenfolge

Fenster vor Fassade: neue dichte Fenster, alte kalte Wand, Schimmel in der Laibung
Wärmepumpe vor Dämmung: überdimensioniert, hohe Vorlauftemperatur, schlechte Arbeitszahl, hohe Stromrechnung
Handwerker vor Förderantrag: Zuschuss verloren, ohne Ausnahme
Dach neu gedeckt ohne Dämmung: das Gerüst stand, die Chance ist für 40 Jahre vertan
Photovoltaik vor Heizungsplanung: Anlage zu klein für die spätere Wärmepumpe, Dachfläche verbaut