Kernsanierung oder Einzelmaßnahmen — die Grundsatzfrage
Eine Kernsanierung bringt ein Gebäude auf den Rohbau zurück und baut es neu auf: Hülle, Haustechnik, Grundrisse, Bäder, Elektrik. Sie lohnt sich, wenn drei Dinge zusammenkommen — die Substanz ist gut (Statik, Fundament, Wände), der Rest ist am Ende (Leitungen, Heizung, Bäder, Fenster) und Sie wollen ohnehin etwas verändern (Grundriss, Dachausbau, Anbau). Dann ist der Umweg über Einzelmaßnahmen teurer, weil jede Maßnahme ihr eigenes Gerüst, ihre eigenen Anschlüsse und ihre eigene Baustelle braucht.
Wenn nur die Hülle schwächelt und die Grundrisse passen, sind Einzelmaßnahmen nach Sanierungsfahrplan die wirtschaftlichere Wahl. Diese Entscheidung treffen wir mit Ihnen in der Bestandsaufnahme — sie bestimmt Förderweg, Budget und Zeitplan.
Der Förderweg: Effizienzhaus statt Einzelmaßnahmen
Bei der Kernsanierung führt der Förderweg über die KfW (Programm 261, Wohngebäude Kredit) zum Effizienzhaus-Standard: Effizienzhaus 85, 70, 55 oder 40, jeweils mit Erneuerbare-Energien-Klasse. Es gibt einen zinsgünstigen Kredit mit Tilgungszuschuss von bis zu 45 % (EH 40 EE) auf bis zu 150.000 € je Wohneinheit. Für Baudenkmäler gibt es den Standard Effizienzhaus Denkmal mit erleichterten Anforderungen. Die energetische Fachplanung und Baubegleitung ist hier Förderbedingung — und wird selbst zu 50 % gefördert.
Wichtig: Der Antrag muss vor Beginn der Arbeiten gestellt sein, und die Bestätigung zum Antrag (BzA) erstellt ein Energie-Effizienz-Experte. Wer erst baut und dann fragt, bekommt nichts.
Ablauf einer Kernsanierung — sieben Phasen
- 1. Bestandsaufnahme und Substanzprüfung: Statik, Feuchte, Schadstoffe (Asbest in Fassadenplatten und Bodenbelägen bis 1993, PAK, Holzschutzmittel), Bestandspläne oder Aufmaß
- 2. Ziel und Budget: Effizienzhaus-Stufe, Grundriss, Ausstattungsniveau — und ein Kostenrahmen mit Reserve von 15 bis 20 %, der bei Bestand immer nötig ist
- 3. Entwurf und Energiekonzept: Architekturentwurf und energetische Bilanzierung gleichzeitig, weil die Fensterflächen, der Dachaufbau und die Heizung sich gegenseitig bedingen
- 4. Genehmigung und Förderantrag: Bauantrag (bei Nutzungsänderung, Anbau, Dachausbau), KfW-Antrag mit BzA, ggf. Denkmalbehörde — alles vor Auftragsvergabe
- 5. Ausschreibung und Vergabe: Leistungsverzeichnisse je Gewerk, vergleichbare Angebote, Vergabe an Betriebe, die Fördernachweise liefern können
- 6. Bauphase mit Bauleitung und energetischer Baubegleitung: Terminplan, Schnittstellen, Prüfung der Details (Luftdichtheit, Wärmebrücken, Hydraulik), Blower-Door-Test
- 7. Abnahme, Nachweis, Auszahlung: Gewerkeabnahmen, Bestätigung nach Durchführung (BnD), Tilgungszuschuss der KfW, Energieausweis für das sanierte Haus
Was eine Kernsanierung kostet
Im Rhein-Main-Gebiet liegen die Kosten einer Kernsanierung zum Effizienzhaus derzeit bei etwa 1.800 bis 2.800 € je Quadratmeter Wohnfläche (Stand 2026), abhängig von Substanz, Standard und Umfang der Grundrissänderungen. Beim Einfamilienhaus mit 150 m² sind das 270.000 bis 420.000 € — ein Neubau kostet mehr, und Sie behalten Grundstück, Lage und den Charakter des Hauses. Dagegen stehen bis zu 45 % Tilgungszuschuss auf 150.000 € je Wohneinheit, der Wertzuwachs und Heizkosten, die um 70 bis 90 % sinken.
Unsere Referenzen in Heusenstamm, Eschborn und Kelkheim zeigen, was dabei entsteht — Erweiterung und Kernsanierung zum Effizienzhaus, Kernsanierung mit Aufstockung, Kernsanierung des Einfamilienhauses mit Fassade, Fenstern, Dach und Heizanlage.
Wertsteigerung: Was der Markt bezahlt
Die Energieeffizienzklasse ist im Rhein-Main-Gebiet zu einem Preisfaktor geworden. Häuser der Klassen G und H werden mit deutlichen Abschlägen gehandelt, weil Käufer die Sanierungskosten einpreisen — und die Banken die Finanzierung an Energiekennwerte knüpfen. Ein kernsaniertes Effizienzhaus mit Wärmepumpe und Photovoltaik erzielt Preise auf Neubauniveau. Bei Bestandsimmobilien in Frankfurt, Bad Homburg oder Kronberg mit Werten ab 800.000 € übersteigt der Wertzuwachs die Sanierungskosten regelmäßig.
Warum Architekt und Energieberater in eine Person gehören
Bei der Kernsanierung entscheiden sich Gestaltung und Energieeffizienz an denselben Stellen: Wie groß werden die Fenster nach Süden? Wo läuft die Dämmebene am Dachanschluss? Wo steht die Wärmepumpe, damit sie weder das Haus noch den Nachbarn stört? Wenn Architekt und Energieberater getrennt arbeiten, entstehen an diesen Stellen Kompromisse — oder Fehler. Als bauvorlageberechtigter Architekt und dena-gelisteter Energieberater planen wir beides in einem Entwurf und tragen die Verantwortung für beides.